25.05.2016

Картина маслом: коммерческую недвижимость нужно выбирать осторожно

На подъеме рынка было популярно предлагать частным инвесторам покупку блоков или целых этажей в офисных зданиях. Также частные инвесторы охотно вкладывали средства в маленькие встроенно-пристроенные помещения обычно торгового назначения в жилых зданиях. Теперь ситуация изменилась: небольшие объекты стрит-ритейла по-прежнему кое-где востребованы частными инвесторами, а вот офисные помещения «нервно курят в сторонке». И существенных изменений ситуации не предвидится.

По данным риелторов, собранным аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только торговые помещения сохраняют приемлемую для нынешней экономической ситуации доходность в 15-20%. Склады тоже держатся на плаву, принося 10-12% прибыли. А вот срок окупаемости офисов стал намного больше критических 7-8 лет. Поэтому не удивительно все более широкое перепрофилирование строящихся бизнес-центров в апартаменты.

«Инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас не совсем целесообразно, – считает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». –Как показали итоги прошлого года, объем подобных сделок на российском рынке сократился почти вдвое. Большая часть инвестиционных покупок пришлась на Москву. В регионах подобные сделки были единичными. Ухудшение инвестиционного климата в России связано с несколькими факторами. Во-первых, из-за высоких ставок по кредитам, которые выросли с началом кризиса. Сегодня можно получить банковское финансирование на 2-3 года под 18% годовых. Во-вторых, из-за снижение спроса на коммерческую недвижимость. К примеру, в офисном сегменте доля пустующих площадей в БЦ А и В+ составляет около 30-35%, и положительных изменений в ближайшее время не ожидается. Средний ценовой сегмент пострадал меньше. Вакансия в офисных центрах класса В и В- составляет примерно 15-20%. Все эти факторы способствуют увеличение сроков окупаемости офисов и, соответственно, делают инвестиции в них менее привлекательными».

«Инвесторы стремятся к 5-7-летней окупаемости. Эту планку сегодня держит стрит-ритейл – конечно, в первую очередь речь идет об объектах с хорошей транспортной доступностью, качественным трафиком. Для инвесторов это всегда интересно, вопрос только в стоимости входного билета. И если формат ТПУ подходит для крупных инвестиций, то стрит-ритейл как раз идеален для частных. А вот офисы показывают наиболее низкую рентабельность, там высокий уровень вакансии, эти вложения можно назвать рискованными», – считает Виталий Лебедев, директор по развитию коммерческой недвижимости компании «БЕСТ-Новострой».

Готовый бизнес

«Со стороны частных инвесторов мы видим интерес только к торговой недвижимости», – говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. По ее словам, большинство предпочитают «готовый продукт» – арендный бизнес с хорошим, качественным арендатором, предпочтительно сетевым (сеть аптек, салон связи, продуктовый магазин), но есть и такие, кто предпочитает сам сдавать помещение в аренду. Средняя запрашиваемая площадь помещений варьируется в пределах 60-80 кв. м. Выбор предложений довольно обширный, но и цены продажи достаточно высокие.

Если говорить про продажу готового арендного бизнеса, то все зависит от арендного потока арендатора, поясняет она. В зависимости от занимаемой площади и качества арендатора окупаемость помещения составляет от 8 до 10 лет. «Качественный стрит-ритейл востребован, но кое-где цены сократились на 10%, в среднем по рынку торговых помещений ставки упали на 20%, отдельно взятые лоты – даже на 50%. Тенденции к росту ставок нет», – считает Лебедев.

Оценки доходности такого арендного бизнеса у «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» скромнее: по подсчетам компании, по торговым помещениям она составляет 10-12% годовых, по офисным - на уровне 7-9%.

За последние два года цена продажи торговых помещений без арендатора существенно снизилась, в некоторых случаях она упала до 70 000-80 000 рублей за кв. м, говорит Серенко. В удачных локациях (преимущественно спальных районах) цена может составлять 150 000 – 170 000 рублей за кв. м.

По мнению заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, большинство девелоперов и собственников помещений достигли психологической отметки, ниже которой опускаться уже не будут, поэтому дальнейшего снижения цен ожидать не стоит, за исключением сезонных акций и скидок. «Могут появляться объекты по низким ценам, которые выводятся по необходимости (закрытие кредитных линий или срочное высвобождение денежных ресурсов и т.д.), но доля их невелика, поэтому о сильном влиянии на общую картину рынка говорить не приходится», – считает она.

В новостройках

В жилых проектах мелким частным инвесторам могут быть интересны помещения на первых этажах домов, считает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. Доходность подобных вложений, по его оценке, может составлять около 9-10% годовых. Но инвестор должен учитывать, что объем инвестиций в нежилое помещение будет достаточной большой. Потребуются затраты на подведение дополнительных коммуникаций, вложения в ремонт. Надо учитывать и вероятные периоды прекращения арендного потока в связи с поиском арендаторов, а также достаточно высокие налоги на коммерческие помещения, высокие проценты по кредитам и много другое. Но даже с учетом всех этих затрат нежилое помещение для арендного бизнеса может быть выгодным. Естественно, если речь идет об объектах с хорошим местоположением и с возможностью сделать отдельный вход. Выбор неподходящего помещения может поставить всю экономику вложений под сомнение. Например, основная масса нежилых помещений на первых этажах, которые сейчас в обязательном порядке проектируются девелоперами новых ЖК в спальных районах, спросом не пользуется и котируется низко. До 60% таких помещений в новых микрорайонах простаивает.

Интерес к таким инвестициям очень зависим от тех перспектив, которые видит перед собой малый бизнес, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Если в 2010-2014 годах курс был на развитие, то сейчас – скорее на сохранение того, что есть. Менеджеры компании постоянно общаются с потенциальными покупателями коммерческих площадей, и, по словам Котровского, их основные опасения связаны не с вложениями в новые площадки (покупка, оснащение, персонал), а с пониманием того, чтобы покупательская активность продолжает системно снижаться и пока предпосылок для ее роста нет. Период возврата на инвестиции становится длиннее. В 2015 году малый бизнес занимал выжидательную позицию – много говорилось с трибун о поддержке со стороны государства, о снижении количества проверок, о налоговых льготах. «Сейчас у людей внутреннее ощущение «выплывайте сами, как хотите», – считает Котровский.

По мнению эксперта, в сегменте коммерческих площадей, особенно на первых этажах жилых домов, доля вакантных площадей будет увеличиваться. Это связано и с низкой активностью покупателей и арендаторов. Новые ЖК, в которых первые этажи частично или полностью являются нежилыми из-за градостроительных нормативов, достраиваются и вводятся в эксплуатацию, а арендаторы и покупатели на коммерческие метры приходят не сразу, «опаздывая» на полгода-год. Собственники бизнеса очень осторожны, они ждут заселения, оценивают покупательский трафик и только потом начинают выбирать место под магазин, салон красоты.

«Мы на наш второй и последующие объекты в Новогорске уже приглашали консультантов по планировке коммерческих площадей, чтобы сформировать пул помещений под разные запросы собственников (арендаторов), конечно, прежде всего, для того, чтобы повысить ликвидность этих помещений, говорит Котровский. – И сейчас внимательно следим за тем, чтобы инфраструктура не дублировалась, а уровень предлагаемых товаров и услуг соответствовал социальным запросам наших жителей. Например, после переговоров с одной очень стремительно развивающейся продуктовой сетью, которая была очень заинтересована «сесть» в Новогорске, мы поняли, что ни ассортимент продуктов, ни качество обслуживания не соответствуют запросам наших жителей. В итоге было принято решение сказать «нет» во имя имиджа».

«По нашим проектам в семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» 80% покупателей нежилых помещений в жилых комплексах – это покупатели квартир в них же. В ближайшее время мы предложим рынку акцию как раз для таких людей, которые готовы покупать жилье и работу «два в одном», - рассказывает Котровский.

Что нужно рынку

По оценке специалистов компании «Донстрой», наибольшим спросом у инвесторов, приобретающих коммерческие помещения формата street retail, пользуются:

- объекты в районах с высокой плотностью населения;
- зона 10-минутной шаговой доступности от станций метро;
- свободная планировка помещения, которая позволяет владельцу спроектировать максимально отвечающее функционалу пространство и создать уникальный дизайн;
- выделенное количество электроэнергии не менее 200Вт/м2;
- отдельный вход и свободный доступ в помещение;
- помещения с технологией и зоной загрузки под кафе-рестораны, супермаркеты, автомойки;
- расположение на первом этаже на одном уровне с улицей;
- высокие потолки;
- наличие витринного остекления и возможность организовать вывеску над помещением.

В стрит-ритейле нужно предусматривать зоны для погрузки/выгрузки товара, добавляют в компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», наличие усиленной вытяжки (4000-6000 куб. м / час) и приточной вентиляции (6000-12000 куб. м / час). «Мы учитываем даже такие детали, как отсутствие даже самого небольшого порожка при входе в магазин: считается, что это способствует повышению продаж», – говорит коммерческий директор Алексей Ионов.

По его словам, в Москве представлен в основном непрофессиональный стрит-ритейл: в построенных жилых домах первые этажи переоборудуются из жилых в коммерческие и продаются или сдаются в аренду. «В Новой Москве мы реализуем подход, при котором первые этажи еще на этапе концепции и проектирования создаются под коммерческие нужды. Исключение составят дома, расположенные в зонах с очень небольшим пешеходным и транспортным трафиком», – говорит он.

Источник:
Сергей Жарков
Источник: IRN.RU

Возврат к списку